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刚拿到购房资格的张小姐决定在上海购买人生的第一套房子。


参加了几次新盘的认筹,世界杯买球网站张小姐的处境有点“不尴不尬”,热门新盘积分不够,远郊盘距离上班地方远,二手房又面临着“三价就低”政策下首付比例攀升的局面。


最近,张小姐有点着急,传统“金九银十”的销售旺季到了,她担心上海房价会有明显的涨幅。据国家统计局的数据显示,今年8月,上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。


那么,上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢?上海房价在“金九银十”会迎来上涨行情吗?


今年8月,上海楼市迎来上涨行情,新建商品房成交量同比增长22%。资料图片


新房两极分化


张小姐是如今上海购买新房群体的典型代表,即年轻夫妻家庭、积分不高、首付不高也不低。


对于张小姐来讲,目标售价在5万-6万元/平方米,户型在90平方米左右,首付在200万元左右,可挑选新房的范围还是比较大的。根据上海9月17日发布的第五批集中供应新盘名单,可以选择松江区、嘉定区、浦东新区非核心板块、青浦区等,以五大新城为主。


上海本地的一名中介人员表示:“如果购房人买的是新盘,主要拼的就是积分。如果积分高的话,比如在70分以上,就可以去拼‘红盘’,摇号看运气。如果积分低的话,比如在60分以下,大概率就只能挑选不触发积分制的项目,直接可以买到,但是地理位置、周边配套等都会比‘红盘’差。”


以张小姐的经历为例,她想在大虹桥板块置业,参加了虹桥璀璨公馆和蟠龙府的认筹。虹桥璀璨公馆售价在6万元/平方米左右,而同一板块内同品质的二手房价差在10%以上,比如北虹桥龙湖天璞二手房价格约为8万元/平方米。


“‘红盘’指的是地段好、配套好的楼盘,新房受到指导价的约束,比周边二手房价格要低,形成利差,这种买到就赚到,拼的就是积分。”上述上海中介人员如是说。


张小姐的积分刚达到60分,而虹桥璀璨公馆在第三批的入围分为65.16分,也就是达到这个分数才有资格参加摇号。


根据中介人员的推荐,张小姐也看了松江的新盘,比如中骏在松江大学城的项目,但是其无论从地段还是从交通等方面考虑,松江大学城板块都要比大虹桥板块逊色。


根据上海链家研究院的数据,从已经公布的第四批楼盘认购情况来看,估计有1/3的楼盘触发积分。从比例来看,相较前几批有所下降。不过,浦东的几个楼盘基本都触发了积分。大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%,说明“打新”热度并未消退。


“上海新房两极分化现象比较明显,像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高,一般分布在市区或者五大新城核心板块,单价高,总价也高,但是卖得好,去化率100%;而不触发积分制的楼盘,大多数是纯刚需楼盘,单价和总价都较低,部分去化不太理想,需要中介去带客户,一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方,还有临港新区、奉贤区等。”上述上海中介人员说。


“补涨”行情明显


“上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的,之所以环比涨幅居全国第一,有补涨的因素。今年上半年,上海受到疫情的影响,交易是冰冻的,所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面,‘卖小买大’的置换需求登场,另一方面,改善楼盘供应量上来,两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。


据上海链家研究院的数据显示,今年8月,上海全市共成交新建商品房10013套,同比增长22%;成交金额702亿元,同比增长31%;套均总价701万元,同比增长7%;成交均价61607元/平方米,同比增长11%。


整体来看,今年前8个月,上海全市共成交新建商品房53591套,同比下降17%;成交金额3983亿元,同比下降2%;套均总价743万元,同比增长18%;成交均价65018元/平方米,同比增长17%。


不过,卢文曦分析称:“这种上涨的行情不一定会持续,因为随着供应结构的变化,比如刚需楼盘供应量增多,成交量占比上升的话,月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看,上海楼市还是处于降温趋势中的。”


而从第五批集中供应的楼盘来看,将有32个楼盘、合计9093套房源入市,共约100.1万平方米。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示:“相比之前,上海第五批入市项目明显减少。但是,今年供应批次的频率更高,若按照一月一批的速度,后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市,全年总供应量仍会超过去年,但市区供应楼盘明显减少。”


“这两年,上海的置换需求得以释放,高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升,换手率也在增多,而‘上车盘’则相反,反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。


对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情,杨雨蕾表示:“今年8月,第四批集中供应的楼盘入市,目前已经有一半楼盘开启认购,开盘时间将集中在9月,预计9月新房成交量将继续增长,届时有望迎来‘金九银十’。”


“9月、10月,随着新房供应量上升,成交量也会上涨,估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过,毕竟现在是在调整的周期中,上海要走独立行情还面临压力,市场预期不能太高。”卢文曦表示,近期,市场仅靠几个区在支撑总量,因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小,所以后续市场或重新回归平淡。


“三价就低”执行放松促成交


在新房市场“补涨”的同时,上海二手房市场的成交量也在上涨。


据上海链家研究院的数据显示,今年8月,上海二手房成交近2万套,和7月不相上下;成交量同比增长11%,是自去年初以来同比首次“转正”。


杨雨蕾认为,8月上海二手房的成交量基本能够反映市场当下真实的需求情况。究其原因,一是成交结构中90平方米以上改善需求占比开始增加;二是从成交周期判断,过去1-2个月的时间足以消化完毕之前积压的需求。目前,市场依然有一定的韧性来迎接“金九银十”。


值得一提的是,上海二手房成交量上涨的背后,也和近期上海二手房“三价就低”的政策在执行中有所放松有关。


所谓“三价就低”,就是上海各银行在审核二手房贷款额度时,要根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,选择最低的价格核定贷款额度。其中,合同网签价为买卖双方约定并在房管系统中体现的交易价格;银行评估价是银行自己对房产的评估价;交易中心涉税评估价主要由房产交易中心自动评估,多为网上合同价的5-7折,通常是“三价”中的最低价。


“比如,杨浦区‘老破小’的学区房,现在评估价可以到8折甚至8.5折,相比去年6折的情况,是有明显提升的,这也意味着二手房可贷款额度的提升。首付比例的降低,也可以加快二手房的成交。”上海杨浦区主营二手房的中介人员如是说。


“‘三价就低’对于二手房市场有很好的调节作用,影响也是立竿见影。从全市范围来看,今年贷款政策的放松主要是针对刚需房源,评估和核验价格都是往上走的趋势,而高端房源变动不大,这也是对刚需购房人的支持。”熟悉上海楼市的业内人士说。


卢文曦预测称:“在‘金九银十’下,上海二手房的成交量可能与7月、8月接近,但也难以突破2万套的水平。”


“从成交周期来看,上海二手房成交周期从疫情后的60天缩短至20天左右。随着老房出售、腾挪出‘房票’和资金,改善需求有望持续释放。”杨雨蕾如是说。


新京报记者 徐倩


2022-09-21 13:15  阅读量:13